Розвиток московського Street Retail від перших магазинів до наших днів

Торгові вулиці старої Москви, основні хвилі розвитку, проблеми сьогоднішнього дня (догляд орендарів через ситуацію з парковками, зміна дислокації, переорієнтація площ під дрібний бізнес та ін.).

Як напрям street retailнасчитывает не одне століття: ще в середньовіччі дрібні крамарі працювали саме за таким принципом. Пізніше цей формат торгівлі (інакше його називають «формат перших поверхів») поступився позиції більш великим форм – універсамах і будинків побуту радянського зразка.

Однак street retail має вагому перевагу перед іншими форматами торгівлі –максимальна близькість до покупця, орієнтування на його інтереси і запити.

Тверська вул. д. 4 (м. Мисливський ряд). Об’єкт Realty4Sale

Відродження стріт рітейлу в Москві почалося разом зі стартом перебудови і поверненням у Росію вільного ринку. Магазини на перших поверхах житлових будинків стали виникати як на центральних, найдорожчих вулицях Москви, так і в спальних районах.

Ці дві категорії з самого свого виникнення і до наших днів мають принципову відмінність: вони орієнтовані на різні цільові аудиторії.

Магазини «біля дому» і підприємства послуг у спальних районах призначені для жителів конкретного мікрорайону, часто працюють в економ-сегменті і пропонують товари повсякденного попиту.

Магазини в центрі більшою мірою орієнтовані на туристів і клієнтів з високою платіжною здатністю.

На хвилях економічної ситуації: від спаду до піднесення

Розвиток Street Retail в основних торгових коридорах центру Москви має хвилеподібний характер: на ньому відображаються всі кризові явища в економіці держави.

У 2008 – 2009 роках явно намітився спад інтересу ритейлерів до дорогих приміщень: вони почали пошук шляхів скорочення витрат, і це вилилося в закриття торгівельних об’єктів, що мали низьку рентабельність. До цього періоду багато підприємці орендували площі на вулицях, що мають високу престижність (таких як Старий Арбат, Кузнецький міст, Тверська тощо), в якості «візитної картки» або «вітрини» свого бізнесу. Коли ж на передній план висунулася економічна виправданість активів, від площ на центральних вулицях стали відмовлятися навіть великі гравці ринку рітейлу. Орендні ставки виросли настільки, що магазини не могли показувати прибуток, незважаючи на активні пішохідні потоки і відмінну транспортну і автомобільну доступність. Наведемо приклади: тільки за один рік з Тверської пішла компанія «Евросеть», з Кузнецького мосту – рітейлер Arts Group (було закрито відразу кілька магазинів одягу відомих європейських марок), мережа Diesel відмовилася від трьох торгових об’єктів (на Ленінському проспекті, Петрівці і Тверської).

З 2010 року ситуація почала виправлятися. З лютого активно відкриваються ресторани, продуктові дискаунтеры, повертаються пішли роком раніше представники престижних брендів. Кількість вакантних площ на традиційно популярних вулицях в центрі Москви (Кузнецький Міст, Арбат, 1-а Тверська-Ямська, Тверська, Петрівка) скорочується, хоча ставки оренди ростуть.

Наступна хвиля кризи накрила країну у 2014 році: наслідком загострення політичної обстановки стали негативні тенденції в економіці. Падіння платоспроможності населення безпосередньо відбилося на доходах рітейлерів. Ставка оренди в Street Retail знизилася в середньому на 25%, в результаті чого Москва опустилася на одну позицію в рейтингу міст Європи за цим показником (у 2007 і 2012 роках вона входила в трійку лідерів з максимальними ставками).

Однак зростання попиту на комерційну нерухомість знову намітився вже на початку 2015 року. На ринок стріт рітейлу вийшли нові гравці, які склали близько 30% від обсягу попиту в цілому. Найбільшу активність демонстрував громадське харчування, що потіснив на друге місце продуктовий рітейл. Частка вільних площ у популярних торгових локаціях Москви склала 9%.

Менше приміщення, ширше пропозицію

Сьогодні на розвиток стріт рітейлу в центрі Москви істотний вплив роблять два фактори: звичайне прагнення до економії і, як не дивно, програма реконструкції вулиць, яка здійснюється вже кілька років. У поточному році роботи будуть проведені (і вже завершені на деяких об’єктах) більш ніж на п’яти десятках вулиць, в тому числі і знаходяться всередині Садового кільця.

Реалізація програми позначається на стані Street Retail? Тут відзначаються як мінуси, так і плюси.

Мінуси:

  • є випадки, коли планування міських територій порушує цілісність торгових об’єктів;
  • у період активно ведуться роботи з реконструкції вулиць скорочується пішохідний і автомобільні потоки, що призводить до втрати привабливості приміщень для орендарів.

Плюси:

  • завершення реконструкції московських вулиць зробить їх більш привабливими для туристів і місцевих жителів (очікуване зростання пішохідного трафіку – до 20%), що внесе пожвавлення в торгівлю;
  • у зв’язку з підвищенням попиту розшириться асортимент пропонованих товарів і послуг;
  • будуть більш затребувані традиційні і нетрадиційні кафе і бари широкого цінового діапазону;
  • формування зон торгівлі єдиної спрямованості (приклад – Патріарші ставки, як територія з численними ресторанами і кафе);
  • розвиток рекреаційного спрямування, що зробить затребуваними заклади відповідного профілю.

Негативний фактор, що має істотний вплив на street retail, – розширення зон, вільних від паркування. Вулиці, де заборонено паркування (наприклад, Ленінградський і Кутузовський проспекти), сильно втрачають у комерційної привабливості: орендарі йдуть з цих локацій, незважаючи на зниження ставок. Крім того, розвитку стріт рітейлу перешкоджає розвиток формату ярмарків. Вони або відтягують покупців, або заважають відвідувачам дорогих бутиків. Зокрема, ця проблема спостерігається на Кузнецькому Мосту.

В цілому програма реконструкції має позитивний вплив на розвиток стріт рітейлу – попит зріс. Так, після проведення двох етапів робіт вакантність приміщень на Мясницькій вулиці скоротилася на 7% і досягла показника в 2%, на Тверській – знизилася до 10%. В цілому по центру обсяг пропозиції за червень 2017 року знизився на 5%.

Тенденція останнього часу – бізнес переорієнтується під невеликі площі. Це викликано ще й трендом на економію, що спостерігається як у покупців, так і у підприємців. Ця тенденція викликала до життя нові торговельні формати (їжа на винос, спеціалізовані магазини продуктів та ін). На невеликі приміщення почали звертати увагу великі торгові мережі. Активно розвивається немережевий громадське харчування нетрадиційних форматів (пельменні, чебуречні та ін).