Технічний замовник: хто це такий, його функції та завдання

Під терміном технічний замовник в будівництві мається на увазі організація або об’єднання, яке надає повний спектр інжинірингових послуг починаючи з розробки і виконання проектної документації аж до здачі завершеного об’єкта в експлуатацію. У будівництві технічний замовник є одним з ключових ланок усього процесу.

Розширене поняття технічного замовника

До функцій технічного замовника входить:

  • підготовка всіх видів дозвільних документів;
  • отримання всіх необхідних узгоджень;
  • експертиза будівельних майданчиків та консультації з питань їх організації;
  • виконання всіх технічних умов, необхідних для підключення до інженерних мереж;
  • фінансовий контроль.

Таким чином, технічний замовник відіграє важливу роль в управлінні процесом будівництва, тісно взаємодіє з усіма учасниками будівельного процесу, виконує технічний нагляд і координує всі етапи будівництва, а також строки і якість процесів.

Необхідність в технічному замовника як в окремій організації виникла у 80-х роках минулого століття. Тоді ж Держбуд затвердив окрему службу, призначену для підготовки до будівництва об’єкта і виконання технагляду за самим будівництвом. Ідея виправдала себе, і якість будівництва відчутно зросла. Але після розпаду СРСР ця служба більше не змогла виконувати свої функції в умовах нового часу.

У сучасних умовах функції технічного замовника настільки різноманітні, що для їх ефективного виконання необхідні великі знання і значний досвід. Технічний замовник – це не спеціальність, тому таких фахівців не готують в університетах. Щоб ним стати потрібні багаторічні практичні знання і досвід роботи в будівництві. Включаючись в процес будівництва, технічний замовник оформляє контракт на реалізацію необхідного комплексу послуг, що ставить перед ним ще й необхідність розбиратися в юридичній стороні питання (розпорядчої документації, судовій практиці і т. д.).

Нормативно-правова база

Нормативно-правова база діяльності технічного замовника з’явилася в 2011 році, коли були прийняті відповідні поправки до Містобудівна кодекс РФ. З тих пір під терміном технічного замовника офіційно стало розумітися фізична або юридична особа, уповноважена забудовником і діє від його імені і в його інтересах на професійній основі.

Згідно п. 22 Містобудівного кодексу РФ до функцій технічного замовника входить:

  • укладання контрактів на інженерні дослідження, розробку проектної документації, будівництво, реконструкцію та капремонт будівель і споруд;
  • підготовка будівель до реконструкції та капремонту;
  • надання контрагентам, які проводять будівництво, ремонт і реконструкцію, необхідної документації та матеріальної бази для належного виконання їх діяльності;
  • затвердження проектної документації;
  • підготовка та оформлення документів, необхідних для здачі об’єкта в експлуатацію;
  • інші функції, передбачені Кодексом.

При цьому важливо відзначити, що забудовник має абсолютне право реалізовувати всі перераховані функції технічного замовника самостійно.

Роль технічного замовника у зведенні об’єкта

Багато фахівці порівнюють роль технічного замовника в сучасному будівництві з диригуванням у оркестрі. Адже в його функції входить не тільки оформлення всієї передпроектної та проектної документації, але і повне управління будівництвом об’єкта на всіх стадіях: формування, організації будівельного майданчика, зведення об’єкта і стадії здачі його в експлуатацію. Безпосередньо він організовує взаємодію між усіма учасниками будівельного процесу: замовниками та інвесторами, підрядниками, проектувальниками, погоджують та дозвільними органами. Варто відзначити факт, що у кожного з перелічених суб’єктів має власні інтереси у справі і технічного завдання замовника – своєчасно здати об’єкт, враховуючи інтереси учасників процесу, враховуючи терміни і заздалегідь намічений план будівництва, враховуючи всі сучасні будівельні правила і норми.

Практичний приклад роботи технічного замовника

Робота по зведенню об’єкта починається з наміри замовника (інвестора) вкласти гроші в будівництво цього об’єкта на певній земельній ділянці. На цьому етапі вже починається діяльність технічного замовника. Йому на підставі містобудівного плану необхідно підготувати і підписати всі необхідні передпроектні роботи документаційні:

  • укласти договір оренди на земельну ділянку;
  • укласти договір безоплатного термінового користування даним ділянкою на період проектування, підготовки до будівництва, період будівництва об’єкта;
  • підготувати і підписати документацію про переведення землі в потрібну категорію.

Таким чином, технічний замовник приймає на себе значний потік паперової роботи по передпроектної підготовки і підготовки маси дозвільних та узгоджувальних документів.

Після етапу погодження архітектурної концепції майбутнього об’єкта починається процес отримання умов технічної спрямованості, необхідні для підключення об’єкта до наявної інженерної інфраструктури. Всі видані технічні умови необхідно своєчасно зареєструвати та підтвердити в численних державних організаціях, пов’язаних з експлуатацією будівель і споруд. А таких технічних умов багато і пов’язані вони з організацією водопостачання, теплопостачання, каналізації, електрифікації, телефонізації, радіофікації, газифікації та вуличного освітлення.

Щоб підготувати проект до конкурсу на вибір проектної організації необхідно ще підготувати заздалегідь узгоджений план обраного земельної ділянки, архівну геоподоснову, архітектурну концепцію та інші папери.

Після вибору проектувальника технічний замовник бере на себе підготовку і підписання з ним договору про розроблення проектної та кошторисної документації у визначені терміни. Отриману документацію технічного замовнику також доведеться погоджувати її з різними департаментами, проводити різні експертизи.

На заключному етапі підготовки проектної вся проектна та кошторисна документація, всі дозвільні і погоджувальні папери передаються інвестору для вибору підрядників, постачальників будматеріалів та необхідного обладнання. Технічний замовник необхідний і на цьому етапі: саме він активно бере участь у процесі підбору потрібних організацій, відстежує всі етапи і терміни конкурсу або торгів щодо вибору цих об’єднань.

Після вибору підрядників і постачальників технічний замовник оформляє на всю «команду» дозвіл на будівництво. Для цього він спочатку проводить всю документационную роботу щодо відведення обраного земельної ділянки під будівельні роботи. На час виконання всіх будівельних робіт оформляє дозвіл на використання інженерних комунікацій від федеральної чи муніципальної влади. Особливо багато паперів доводиться оформляти у випадку, якщо будівельний майданчик розташований поруч з автомобільною або залізницею, підземними комунікаціями і інженерними спорудами.

Для реалізації всіх вищенаведених функцій самому технічному замовнику бажано (але не обов’язково) мати допуск СРО. Однак, наявність такого допуску дозволяє замовникові контролювати якість робіт на проекті, здійснювати технічний нагляд і контроль, перевіряти якість конструкцій і матеріалів, справність застосовуваного устаткування.

Після завершення будівництва технічний замовник здає об’єкт в експлуатацію і передає інвестору (замовнику) повний пакет документації для реєстрації права власності, в тому числі гарантійні зобов’язання та паперу для БТІ.

Рівень компетенції технічного замовника

Ряд осіб у наш час сприймають об’єднання технічного замовника як допоміжний, необхідне тільки для швидкого оформлення всіх дозвільних та погоджувальних процедур. Але це не так. Об’єднання технічного замовника на експертному рівні розбирається в наступних питаннях:

  • організація будівельного майданчика та діяльності на ньому;
  • отримання технічних умов для підключення до існуючих комунікацій і мереж;
  • технічний нагляд за всіма етапами будівництва;
  • фінансовий нагляд за витрачанням грошових коштів;
  • передача збудованого об’єкта в експлуатацію.

Таким чином, використання функцій технічного замовника в повному обсязі дозволяє добитися високої якості будівельних робіт, а також дотримання всіх термінів за заздалегідь наміченим планом.

Окремий напрямок діяльності технічного замовника – це фінансовий контроль. Він включає в себе наступні функції:

  • погодження з інвестором вартості всіх робіт;
  • перевірка рахунків та квитанцій за виконані послуги та проведені роботи;
  • моніторинг витрачання фінансових коштів в межах затвердженої кошторисної документації;
  • звіт про своєчасність застосування виділених фінансових коштів;
  • контроль за роботою бухгалтерського обліку.

Враховуючи багатогранну роботу замовника з різними суб’єктами будівництва, дозвільними та контролюючими органами в більшості випадків технічний замовник – не одна особа, а ціла організація, що працює у формі ТОВ.